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争议房屋托管“二房东”身份

2019-07-27 点击:590

随着夏季毕业季的到来,各地的租赁市场再次出现反弹。

最近,北京房地产经纪人协会发布的“标准房屋租赁服务提案”引发了团体租赁活动的鼓掌。 “房屋托管人是否与第二名房东相等”也引起了公众的一轮讨论。根据“北京商报”发布的调查问卷,超过70%的租房者认为无论是转租所有者财产的个人还是支持所有者财产的公司或机构,都可以通过改变来实现盈利。 “两个房东。”中介协会,中介机构和长期租赁公司的承诺实质上不能消除租房者对租金稳定性和住宅稳定性的担忧。租赁团体希望看到引入明确针对租赁市场维护的特殊租赁政策。

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“第二个房东”只针对个人?

北京商报记者发布和收集的问卷调查结果显示,超过70%的北京租房者认为,经过长期廉租房租赁后,他们可以等待长期租赁公寓经营者获得高价租赁。相当于“两个地主”。 件允许,他们更倾向于选择租金低且租金更安全的租房者。

事实上,对于“两个地主”的概念,在接受北京商报记者调查问卷调查的受访者中,近20%的租房者仍表示无法理解与该概念相对应的主题,并定义了“两个” - 房主“。模糊。在这部分承租人的看法中,“两个地主”似乎只是针对非标准转租业主的个人词汇词汇,“跑步,吃空闲时期,吃饭差异,空手套白狼”是其固化标签。

然而,一些业内人士指出,“两个地主”实际上是所谓的“特许公众”,指的是承包租赁物业的机构或个人经过修改后转租给租户以获取利润。因此,无论从事租赁业务的企业和转租房产的个人,只要租赁房产的一方不是房产的所有者,并从其经营的租赁房产中获得差额收入,被视为“第二地主”。 “。

房屋管理背后的本质

“给我一种感觉,'公司两个房东'反对'个人两个房东'!告诉租客来我这里租房子,我安全可靠!”租赁在海淀区的任庆(化名),如果向北京商报记者表达了他们对上述争议举措内容的看法。

Heshuo的首席分析师郭毅也同意,免费炮击和蛋壳公寓等长租公寓经营者基本上是两个房东。 “从中介行业协会的”反二地主“倡议来看,它确定的”两居室“应该是以前有争议的个人(非所有者)分租户,考虑到长期租赁公寓运营商的商业模式租赁和租赁活动相对正规,因此企业性质的企业租赁业务单元不包括在“第二宅东”中。“

与反对的“两个地主”的个人性质相比,公司的性质基本相似,显然更容易为公众所接受。原因是后者转租所有者的住房已通过“住房”链“顺从”。例如,像蛋壳公寓这样的长租公寓运营商正在使用这种模式来获取和出租业主的房子以获取利润。

据了解,房屋保管是房产的所有者以合同形式将房屋的使用权转让给住房业务单位的过程,然后房屋业务部门将房屋的使用权商业化,包括每日管理,租赁和空置住房。风险等。所有者(或委托人)将房屋委托给受托人并签署委托合同,受托人将根据业主的协议找到房客。

在合同期内,住房业务单位收取租金,水电费,燃气费,物业管理费和其他费用,并根据合同和受托人将租金给予业主或业主的指定银行账户。承担租户退还租金的风险,受托人。依托业主的管理服务费和经营中的增值利润,依靠自身的专业房屋管理经验抵御各种风险,从而达到业主与受托人互利互惠,共同增值的目的。

市场认为,市场上的住房管理业务的核心内容与早期的包机业务没有什么不同。据公开资料显示,住房管理业务是基于20世纪初在上海,广州,香港等地的住房租赁业务。也就是说,租船人从房主那里租房子。包租期为1 - 5年,视情况而定。该人与业主签订租船合同,并按照合同分期或一次性向租赁人支付租金。在正常情况下,租船人向房东支付的租金略低于承租人向承租人收取的租金,而租船人的收入恰恰是“一包一租”之间的差额。

“实质上是业主通过租约避免了空租的风险,从而将空租金的风险转移给租船人,租船人依赖于广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深刻理解。风险最大化自身利益风险,从而最大限度地提高租赁和租赁之间的利益。这部分利益是各种法律制度所承认的商业风险利益,承租人的角色是当前的经纪公司。“业内人士从业主和章程的角度概述了家庭托管的性质。

以长期租赁公寓运营商以及蛋壳公寓为例。租房和租房的运作是住房或房屋调试的模式。此外,市场上的大多数房屋租赁公司几乎总是致力于业主进行免费装修,稳定的退货和严格的租户选择,以实现更大的收藏。

北京商报记者从免费应用程序中了解到,主要的一站式房屋托管模式是免费的。对于已经装饰精美的业主住房,建议业主选择“自由选择”或“免费住宿”托管模式。在装修中,房屋的原始和风格将自由保存;对于粗糙,陈旧和简单的装饰,它将为业主的房子进行翻新,配备原装家具和品牌电器,并将在到期后提供给所有家具。所有者。在业主的利益方面,自由方的宣传是“固定租金的年增长率和稳定的租金收入。每年固定空置天数不必担心房屋的长期空置率。在旅程中租用租金的麻烦和风险可以帮助业主。“

在蛋壳公寓的情况下,租赁的宣传副本是“房屋设计,装修风格新颖,租金按时支付,资产保存”,“房屋翻新改造,配套全套家具,家居家电,实现稳定的增值住房资产。与业主签订合同后,贝壳公寓将根据合同及时付款。在整个租赁期间,将有一个专门的蛋壳管家协助管理,以便业主可以享受的好处。

租赁市场无需特殊政策

在讨论“房屋托管是否等于第二地主”以及狭义和广义的“两个地主”的讨论背后同样反映在租户拥有稳定安全的租赁环境和可控租金增长的迫切需要。然而,一些租房者报告说,虽然房屋托管模式下的住房租金已经在一定程度上减少了承租人的“踩雷”黑色中介,但在这种模式下仍有一些“n + 1”租赁和转租。租金上涨和续租租金大幅增加的非标准业务。

“说实话,我认为中介协会和房屋租赁公司正在对'两个房东'发表声明。好的一面是租房会更透明。正规企业也会因为正规程序和相对较低的风险。然而,从坏的方面来说,在中介机构拥有越来越多的房屋甚至形成垄断之后,租金有可能上涨。“任青认为,毕竟公司有自己的天然优势。

事实上,对于住房租赁市场的租赁情况,并不是任庆。根据调查结果,就住房租赁公司的利润来源而言,超过80%的租户同意蛋壳公寓等企业的利润主要来自租金差异及其提供的增值服务。他们相信他们已经掌握了可出租房屋的范围。近市场垄断,足以影响市场租赁价格。

据了解,在住房信托模式下的租赁关系中,中介房屋租赁公司与业主和承租人分别签订相应的租赁合同,也就是说,该租赁关系的建立由两个合同组成,一是中介租赁公司与业主签订的房屋托管合同(或租船合同),另一个是经纪公司与承租人签订的房屋租赁合同。这与传统中介机构的所谓“中间租赁”相同。三方合同对于完成租赁业务具有完全不同的业务模式。住房保管合同签订期约为1 - 5年。从可租赁房屋的租金水平来看,这意味着房东在合同期内不能根据市场情况调整租金,而中间租赁公司可以是独立的。价钱。

“现阶段的监管仍然不到位。我认为灰色地带太多。我租房已经很多年了,市场上几乎有各种各样的租赁形式。就像长租公寓经营者一样那些受青少年青睐的,我会转租它们。我遇到了在到期前申请转租的问题,系统会自动增加租金。可以确认合约尚未正式到期,绝对不是房东的崛起。“任庆说,他于2018年6月30日租了房子。今年6月底,当转租手术时,原来的租金是40多元。

此外,租房者向“北京商报”透露,在北京移民集中度较高的地区,非法阻止“n + 1”租赁的现象仍然存在。

当然,就像硬币有两面一样,房屋管理行业目前的优势和劣势也非常明显。对于业主来说,房屋管理不仅解决了闲置房产的维护和管理问题,而且给业主带来了一定的收益,保证了闲置房产的保全和升值。至于租房者,它还可以保证更安全和更有效的家庭搜索。然而,在大多数租房者看来,外围世界对中介租赁公司的争议主要不是因为找房子的经验。基本上,他们专注于机构或公司类型“两个房东”的租金定价。潜在的担忧。

“事实上,房屋租赁市场化程度很高,形成交易的方式多种多样。管理难度非常大。能够在网上签字以及产权转让更好在房子里,这更有利于监督。否则,它只是一些规范性的。政策,效果和意义不明显。或者,这些制度不能太严格。由于缺乏管理手段,很难保证有效实施。“在租房和租房的情况下,“没有办法停止”,郭一如分析了原因。

目前,作为对“租赁市场秩序应该维持什么”问题的共同选择问题的调查结果,绝大多数租户认为,除了中介协会的协调和监督之外在住房管理部门,政府应该引入住房租赁。特别规定。

据中原房地产首席分析师张大伟介绍,在房地产交易市场稳定的基础上,2019年北京,北京针对房地产租赁市场发布了多项监管政策,包括发布租赁市场清单,租赁市场公司的承诺,以及租赁合同的修改。这证明,对于像北京这样的一线城市,在稳定的房地产交易中,租赁将成为后续政策,对租赁市场的政策调整将非常频繁。

“过去,租赁市场缺乏监管。租赁交易与销售和购买交易不同。租约难以监督,因为它不需要转移。在这种情况下,租赁市场过去发展得很野蛮,租赁公司也玩过各种各样的球。包括排除租金,租赁贷款和其他违法行为是非常频繁的。目前,该政策一直关注这一领域,代表未来租赁企业将实现规范化。“张大伟说。

北京商报

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